近年来，城市更新一直是地产圈的一个热词。 随着核心城市纷纷步入存量时代，新增土地稀缺已成为现实，城市更新也从“大拆大建”进入到了新的阶段，其中围绕着存量资产如何改造、重定位、运营，从而最大化内在价值及利用度成为各方探索的焦点。 本文将从城市更新中，“三旧改造”政策主要参与者：开发商、投资机构以及服务商的角度进行分析与思考。
城市更新与三旧改造
城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。城市更新不是简单的拆建，其核心是产业结构的升级与城市的发展进化。
狭义上，可以将我国的城市更新称为“三旧”（旧城、旧村、旧厂）改造。但就广义而言，城市更新的内涵其实已经扩展到城市结构、功能体系及产业结构的更新和升级等多方面的内容，我国的棚户区改造、老旧小区改造和“三旧”改造等广义上都属于城市更新的范畴。
在各地政府主导下，“三旧改造”进程有所不同，开发商、投资机构、服务商该如何定位在“旧改”中角色？如何感知市场与政策的牵引？如何打造适合自身生命周期且盈利闭环的商业化模式？
产业结构升级
加速推动城市化进程
从国际经验来看，产业的变迁往往伴随着城市的兴衰，以城市更新为引领，推动以工业为主的第二产业向现代服务业为主的第三产业升级，是城市持续进化发展的关键。
就产业地产而言，目前国内还普遍存在用地粗放低效，大量工业用地闲置等问题。通过城市更新助力产业升级，改造存量的工商业用地，提升土地产出，顺应城市现代服务业发展的需要，成为城市发展进化的必由之路。
广义上，产业地产的载体形式分为三种：工业地产、物流地产和研发办公楼。
物流地产因为标准化程度高，资产金融化属性强而备受青睐；研发办公楼形象高端、土地利用率高，能迎合近年集约用地的导向，运营得当的情况下产值税收相当可观，理论上投资回报很高，因此研发办公类物业也受到各地政府欢迎。
而工业厂房正好相反，在大湾区城市整体强调产业转型升级的时代浪潮下，因人们对厂房持有“与劳动密集型产业挂钩”的刻板印象，未能满足各方对开展项目的形象诉求，在过去几年里一直处于缺乏市场和资本关注的状态。
近年来，智能制造正在改变整个行业。在华算集团的鲸管家后台大数据显示，工业厂房中的企业正在从“劳动密集型产业”到“技术密集型产业”进行转变，制造企业对厂房需求也越来越高，优质的工业园区厂房盘源■在行业内，供不应求。因此，加速工业地产改造，为中小制造企业赋能，会是粤港澳大湾区“三旧改造”进程中，地产各方关注的重点，更容易出现新的行业独角兽。
湾区政策加持
加快土地资源〗的释放
今年的政府工作报告，粤港澳大湾区的内容出现在“十四五”时期的发展目标中，并被纳入“优化区域经济布局，促进区域协调发展”的要点中。
从2015年开始的“去产能”和“产业转型升级”风潮，到18、19年珠三角地区如火如荼的“三旧改造”政策，2020年更是得益于M0政策和工业旧改（尤其是村级工业园改造）政策，开始慢慢激活存量土地，释放产业空间，这使开发商进场门槛有所降低，进而提高开发商的参与度，并加快各项目的开发进程。
以佛山顺德为例，村级工业园改造释放出的土地资源每年将建设近200万平方米的厂房，使更多的开发商能够参与大湾区的工业地产开发，向广大中小制造业企业选址提供了更丰富的选择。
三旧改造有法可依
激活存量地产的利用
在以往，旧改项目流程十分繁杂。正常而言，项目改造需要分别经历计划立项，专项规划审批，确定实施主体，以及用地手续办理等环节。其中立项□需要项目一层一层上报“旧改申请”，通过后才纳入城市更新的计划公告里；通过专规后，以住宅项目为例，需要95%业主同意搬迁安置补偿才能够实行拆迁。有数据显示，一个城市更新项目的平均周期（含开发）是5-8年，一个厂房旧改平均周∮期（含开发）是3-5年。
加上土地权属复杂、功能混合安排、业态相互影响等现实问题普遍存在。这使得开发商要收获土地升值红利并不容易，旧改这个领域专业门槛非常高，尤其是外来企业，在专业层面多少面临着挑战。
《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》情况介绍新闻发布会（图片来源： 南方新闻网）
3月2日，广东省政府召开新闻发布会，介绍《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》有关情况。这是全国首部“三旧”改造省级政府规章，于3月1日起正式实施。这使开发商最为头疼的“动迁难”问题将有“法”可依。
这表明，广东将加大对“工业改工业”项目的支持力度，并把村镇工业集聚区作为今后一个时期“三旧”改造的重点。同时，广东还将积极争取国家支持推进粤港澳大湾区存量工业用地盘活利用试点。
大湾区建设
为行业发展注入新动力
2019年7月5日广东省省委、省政府印发《中共广东省委 广东省人民政府关于贯彻落实〈粤港澳大湾区发展规划纲要〉的实施意见》，《实施意见》主要着眼长远发展，对标大湾区到2035年的建设目㊣标，对未来十多年我省要重点推进落实的大事要事进行谋划，突出战略性和协调性，粤港澳大湾区建设也会给产业地产行业发展注入新动力。
绿地与京东合作，联手打造标杆电商产业园；万科联手天安数码城在张江高科技园区的北蔡板块拿下一块产业用地；东莞万科综合产业园项目正式签约落户大朗镇；佳兆业集团网上发布招聘信息也预示着其即将挺进产业地产的决心。一切迹象表明：大牌传统开发商不约而同进军产业地产，除了物流地产成为其关注的重点以外，创新，融合和升级成了这一轮产业地产启动的明确标签。
不受疫情影响
工业地产需求呈现指数型增长
在戴德梁行地产投资报告中，50%以上的投资方☆，觉得疫情对工业地产无影响，投资规模基本维持不变。而在整个商业地产市场中，内外投资方近80%都认为疫情对各市场有短期的影响。
在鲸管家数据里显示，制造业的厂房需求客户呈现指数型增长，优质盘源供不应求，缺口进一步拉大。相关数据表明，专业度低的园区空↘置率高达 60%－80%。大量园区始终跳不出“土地一级开发-招商引资-税收落地”的老框框，实际上这一沿用了 20 多年的中国粗放式增长的“老三样”正在面临√着时代转型的挑战。政府主导的三旧改造，便是加速“旧厂房”升级转型，升级改造成符合新时代企业基本需求的“新厂房”。
开发商如何参与湾区城市更新
工业地产增长风口
部分改造与全面重建类更新项目，是开发商参与湾区城市更新的主★要模式。
最为典型的就是“旧厂房”的“工改工”和“工改商”以及“旧村庄”和“旧城镇”的全面改造。“旧厂房”改造业主结构相对简单，改造周期相对较短。“旧村庄”和“旧城镇”改造周期长且不确定性高，但利润空间更大。
城市更新主要参与者开发商、投资机构、服务商，他们的投资项目偏好不同，项目运作模式、成本、周期及回报率等均♀有不同的诉求和特点。因此开发商需要找准自己在城市更新中，是以哪一种参与者的角度去探索开发。
城市更新作为地产未来持续发展的重要引擎，市场潜力广阔，其中存在着并购红利、资本红利、运营红利、政策红利。与传统Ψ地产的“开发-销售”链条相比，城市有机更新下，产业地产链条转变为：“投资-改造升级-运营”，地产配套服务需求急剧增长，机遇与挑战并存！