众所周知，在东莞城市更新当中，成为前期服务商只是第一步，后面前期工作当中编报更新单元划定方案、核查和确定不动产权权益、征求不动产权益人意愿、拟定拆迁补偿方案、确定政府（集体）收益、编号挂牌招商方案更是“路漫漫兮其修远兮”。
自去年发布的《关于填报“工改工”面积占比台账的函》严格落实“工改工”面积占比和联动机制，“工改工”面积占比未达到管控要求且未完成“工改工” 年度任务的镇街，除传统产业类、新型产业类更新单元（项目）以外的更新单元前期服务商招引、更新单元划定方案申报等工作都会被暂停。
“工改工”面积占比管控要求
1.南部各镇（虎门、长安、大岭山、大朗、黄江、樟木头、 凤岗、塘厦、清溪）的“工改工”面积占比不低于60%，每年至 少开展1-2个100亩以上镇村工业园改造；
2. 东城、南城、万江街道和石龙镇的“工改工”面积占比按不低于40%管控，莞城街道不实施占比管控；
3. 其余各镇的“工改工”面积占比按不低于50%管控；
4. 松山湖、水乡功能区要求管控比例更高的，按功能区管 控比例执行。
在2月9日发布的《关于下达 2021 年“工改工”任务等有关事项『的函》东自然资函〔2021〕136 号当中：
1，申报数量：2020 年“工改工”任务超额完成 30%以上的镇街可申报 2 个◢居商类更新单元划定方案，其余镇街可申报 1 个居商类更新单元划定方案。
2，申报面积：各镇街申报的更新单元面积应满足“工改 工”占比管控要求，即南部九镇不得低于 60%，市区（莞城街 道除外）及石龙镇不得低于 40%，其余各镇不得低于 50%，申报面积根据上一年度“工改工”任务完成面积进行返算，不足部 分应在 2021 年“工改工”任务中补足。
3，申报时间：更新单元划定方案请于 3 月底前完成申报。
4，“工改 M1”更新单元申报数量、面积不限。
根据东莞市完成“工改工”《2020年前三季度任务完成情况通报》，前三季〗度全市共完成“工改工”拆除平整面积4686.03亩，只占到全年任务目标的62.48%。大多数镇街工改工任务与面积占比指标都是达不到既定的要求比例。而在最后一季度的关键＠ ， 2020 年全市完成“工改工”拆除平整 7500 亩任务。
2020 年“工改工”任务超额完成 30%以上 的镇街可申报 2 个居商类更新单元划定方案，其余镇街可申报 1 个居商类更新单元划定方案。可以申报 2021 年更新单元（含居商类更新单元）。对于目前18年至今全市已招引二百多个前期服务商的更新单元项目来说，这点可申报项目数量来说，只能说只有优质项目配上优秀的企业才能笑到最后，总的来说，就是若想做商住项目，先解决“工改工”。
“工改工”原本就难做，土地历史遗留问题多、回收效益慢等众多难点。而工业地块的原权益人普遍期待“工改居”“工改商”获取高额拆迁补偿，收购成本的增高，扶持优惠的力度不够，直接降低了市场主体对于”工改工“的动力。
据透露，近日发布了《关于申报2021年更新单元和“头雁计划”更新单元有关要求的函》
文件表示，在已纳入“三旧”改造标图建库范围，符合 土地利用总体规划、城市总体规划、工业保护线等上层次规划的前提要求下，优先考虑镇街改造核心区内的更新单元的申报事项，以拉动经济发展。
在满足2020年“工改工”年度任务超额完成30% 以上的情况下，镇街可申报 2 个居商类更新单元，其余镇街可申报 1 个 居商类更新单元，可以申报面积如下的更新单元。
对于符合数量要求但超出面积要求的镇街，应在 2021 年“工改工”任务中先 行补足，在补足任务完成拆除平整前，暂缓报批。
早在前些日子，市政府《关于加快打造新动能推动高质量发展的若干意见》 （一号文）提出“启动城市更新头雁计划“，实施特殊工作举措、特殊资源倾斜、特殊优惠政策，率先打造 10 个千亩以上产城融合示范片区，更重要的是头雁计划里的更新单元申报不占用↘ 2021 年更新单元的申报数量和面积，为更新单元项目的申报渠道多了个方向。
从工改占比台账，再到下达“工改工”年度任务，再到现在的“头雁计划”，东莞市政府无一不指明要全面激发市场“工改工”的动力，大力引入更优质的产业，拉动经济投资。
未来三年内在“工改工”会进行重要破局，通过降低用↑房贡献、降低公配负担、允许与 “工改居商”地块捆绑实施平衡连片“工改工”改造成本、鼓励“工改工”提容增效、对“工改工”项目实施优惠地价、提高对“工改工”项目的财政奖补、税收奖励等一系列政策措施，全面激发市场“工改工”动力。
东莞，这座“世界工厂”将朝着现代产业集聚发☆展、产城人融合的“湾区都市”迈进。